韦猖
2019-06-02 12:29:41

纽约 - 由于银行未能处理陷入困境的贷款,日本经济陷入十年瘫痪状态。 这就是为什么现在发现一些美国银行正在做同样的事情,这简直令人惊讶。

尽管华盛顿和华尔街都在谈论美国如何不能重复日本发生的事情,但现实情况是,银行正在向一个关键类别的借款人提供延期,商业房地产贷款,所以他们不这样做默认。 可以肯定的是,在贷款到期之前经济状况会有所改善。

金融研究公司FusionIQ的负责人,新书“救助国家”的作者Barry Ritholtz表示,“他们正在向未来发展,希望事情好转。”

这种策略在金融界被称为“延伸和假装”,反映出银行愿意延长贷款期限,因为他们认为 - 或希望 - 租金率和建筑价值可能会回到2007年房地产市场高峰时期的水平。

Ritholtz和其他金融专家担心银行现在只是通过不处理陷入困境的贷款来推迟不可避免的事情。 由于商业贷款是许多中小型银行投资组合的重要组成部分,因此也可能限制其提供其他新贷款的能力。 德意志银行(Deutsche Bank)的数据显示,当地和地区银行平均有20%的贷款风险来自商业房地产,而全国最大的银行则为4%。

“这是一个糟糕的策略,”公司重组公司Alvarez&Marsal的首席执行官布莱恩马萨尔说。 “这真的是没有面对你今天的目标。”

与固定利率住房抵押贷款不同,大多数商业地产贷款都是气球票据。 借款人在贷款到期前只支付前五年或十年的利息,然后必须偿还全部金额。

在经济繁荣时期,租金和房地产价值上涨使得借款人很容易找到愿意将这些贷款转换成新的且通常更大的本金额的贷款人,这些贷款允许所有者以数百万美元的现金购买其他房产。

那场比赛已经停止了。 由于租金和入住率下降,许多房产的现金流量下降,导致许多房产的价值大幅下降。 这使得业主再融资贷款变得更加艰难。

根据美联储的数据,随着越来越多的公司缩减规模并且零售商关门,商业贷款的拖欠率在过去一年翻了一番,达到7%。

在某些情况下,银行通过给予借款人延长贷款期限来提供临时解决方案。 从理论上讲,由于借款人支付费用或同意支付更高的利率,或者两者兼而有之,这对银行来说似乎是一个加分。 这使银行可以避免将这些贷款作为减值资产取消或减记。 他们还可以将贷款保留在他们的账簿上,好像什么都不是。

投资银行Westwood Capital的执行合伙人Len Blum表示,“这让银行发布的结果具有误导性,因为贷款对他们的风险大于他们披露的风险。” “他们可以假装事情比他们好。”

这正是日本银行在20世纪90年代所做的事情。 在其债务缠身的房地产泡沫破灭之后,由于经济和金融萎靡不振,日本陷入了“失去的十年”之中。

尽管日本政府在其银行体系中注入了数万亿日元,但由于陷入困境的贷款阻碍了银行的资产负债表,新的贷款受到限制。 在某些情况下,当业主甚至无法支付利息时,银行拒绝取消抵押品赎回权。 相反,他们增加了贷款本金的未付利息,希望借贷者的问题能够通过改善的经济环境得到缓解,而这种气候从未实现过。

令人担忧的是现在在美国发生这种情况的频率缺乏透明度。 由于隐私问题,银行不需要披露特定贷款延期的详细信息,而且大多数消息都来自上市公司,宣布他们已经与贷方达成了协议。

就在本周,总部位于佛罗里达州博卡拉顿的分时度假开发商Bluegreen Corp.表示,已经达到了累计1.310亿美元负债的到期日。 最近几个月获得贷款延期的其他人包括Toys R Us,Tanger Factory Outlets和Washington Real Estate Investment Trust。

FDIC发言人安德鲁格雷表示,联邦存款保险公司认为,延长商业房地产贷款的到期日可以是“价值最大化和审慎的方法”。

格雷说,其审查员正在努力确保贷款延期审慎,信贷损失得到适当的认可。 FDIC直接审查和监督约5,160家银行和储蓄银行。

负责美国银行家协会商业贷款和商业银行业务中心的Bob Seiwert表示,贷款延期应该根据具体情况进行,并不一定是坏事。 他说,银行需要评估本金偿还的可能性,并持续评估贷款的可行性。

“这可能仍然是一个很好的项目,”Seiwert说。 “这可能需要更多时间。”

已经有明显的迹象表明,对商业房地产市场的担忧限制了贷款。 最新的联邦政府
4月份储备高级贷款官员意见调查显示,近三分之二的国内银行报告了过去三个月商业房地产贷款的贷款标准和条款收紧。

“当贷款人做'延伸和假装'例行程序,因为他们不想处理问题......导致他们做的是限制他们未来的贷款。他们退回到他们的壳中,”Marsal说道。雷曼兄弟也在领导清算。
“如果我们确实经济复苏,那么它将采取的措施是放慢步伐。”

现在想象一下,如果延期的贷款从现在起一年或两年内变坏了。 这可能会进一步阻碍当地银行的贷款 - 这是许多小城镇经济的支柱 - 这意味着公司无法获得贷款来建造新设施或进行装修或修缮。 招聘将受到抑制或裁员更多,减缓消费者支出。

Westwood Capital的Blum表示,“银行似乎认为可以隐藏自己的头脑并将这些贷款存入资产负债表。” “在银行真正清理账目之前,我们有可能重复日本发生的事情。”